Enkel glas in een huurwoning is geen gebrek

Een tijdje geleden werd er een interessante uitspraak gepubliceerd over duurzaamheid en huurhuizen. De kantonrechter oordeelde in deze rechtszaak dat er iets mis was met een monumentale huurwoning uit 1665. In de kozijnen zat namelijk enkel glas en dat kwalificeerde als een gebrek conform artikel 7:204 lid 2 BW. Om dit gebrek te herstellen moest de verhuurder prijzig vacuümglas laten plaatsen. Het kostenplaatje van vacuümglas en nieuwe kozijnen? Meer dan € 35.000,-.

 

Waarom zou dit terecht zijn? De rechter redeneerde dat het begrip ‘gebrek’ een dynamische term is en door de tijd heen kan veranderen van betekenis. Maatschappelijke ontwikkelingen zoals de energiecrisis, de Urgenda-uitspraak en het klimaatbewustzijn kunnen ertoe leiden dat enkel glas tegenwoordig als een gebrek aan de huurwoning wordt gezien. Daarnaast zou circa 81%  van de door particulieren verhuurde woningen voorzien zijn van dubbel glas. Het argument van de verhuurder dat de huurder bij aanvang van huurovereenkomst wist dat de monumentale woning over enkel glas beschikte zou geen enkele rol spelen. 

 

De verhuurder liet het er niet bij zitten en is in hoger beroep naar het gerechtshof gegaan. Hier wordt de uitspraak van de kantonrechter dan toch vernietigd. Het hof stelt, terecht, dat een huurder er in principe niet vanuit mag gaan dat het woongenot van een monumentale woning uit 1665 hetzelfde zou zijn als een woning uit bijvoorbeeld 1990. Het enkele feit dat een betere isolatie van de woning mogelijk is, betekent nog niet dat de huurder ook mag verwachten dat er sprake is van een gebrek.

 

Daarnaast zijn de maatschappelijke overtuigingen volgens het hof te veel in beweging om nu al te concluderen dat enkel glas als een gebrek kwalificeert. Ook is er sprake van een monumentaal gebouw waarvoor veel uitzonderingen gelden op het gebied van verduurzaming. Het argument over de eerdergenoemde 81% is daarom ook geen eerlijke vergelijking. Heel alert merkt het hof ook op dat wanneer 81% van de woningen zouden beschikken over (minimaal) dubbel glas, 19% van de woningen nog enkel glas hebben. Enkel glas komt dus nog met zekere regelmaat voor en kan nog als gangbaar gezien worden.

 

Een monumentaal pand dat beschikt over kozijnen met enkel glas is niet te vergelijken met de andere historische problemen zoals asbest en loden leidingen. Bij Koëter Vastgoed Adviseurs zijn we groot voorstander van verduurzaming, zolang dit weloverwogen en met aandacht voor eventuele bouwfysische problemen gebeurt. Laat u altijd goed adviseren voordat u begint aan uw verduurzamingstraject, anders kan dit leiden tot schimmelvorming, houtrot en andere bouwgebreken. We staan hierbij graag voor u klaar.