Het Ministerie van Financiën heeft aan Koëter Vastgoed Adviseurs gevraagd om de onderhouds- en exploitatiekosten voor vastgoedobjecten in box 3 te onderzoeken. De coalitie heeft besloten om vanaf 2026 een aangepast stelsel voor de vermogensrendementsheffing van box 3 in te voeren. Hierbij zal er een heffing plaatsvinden op basis van het werkelijk genoten rendement. Een belangrijk onderdeel van de bepaling van het werkelijke rendement is de bepaling van de kosten die gepaard gaan met de verhuuropbrengsten en waardeontwikkeling van de onroerende zaken in box 3. Het Ministerie van Financiën heeft aan Koëter Vastgoed Adviseurs gevraagd om deze kosten te calculeren. Dit onderzoek werd 8 september als bijlage bij de Kamerbrief over toekomstig stelsel Box 3 naar de Tweede Kamer gestuurd.
Voor dit onderzoek is er op geaggregeerd niveau op basis van een afspiegeling van de opgegeven onroerende zaken in box 3 een aantal belangrijke archetypes en de bijbehorende exploitatiekosten gecalculeerd. Hierbij is bij de indeling ervan zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de gegevens die vastgoedeigenaren zelf kunnen opzoeken of die beschikbaar zijn via de WOZ-gegevens.
Archetypes in Box 3
Voor het selecteren van de hoofdgroepen van onroerend goed en de bijbehorende kostenkengetallen heeft Koëter Vastgoed Adviseurs de beschikking over een uitgebreide database met gebouwtypes en kostenkengetallen voor onderhoud voor de eigenaar. Hierin zijn ook kosten voor verbetering en verduurzaming van deze gebouwtypes opgenomen. Deze kostenkengetallendatabase vormt het uitgangspunt van dit onderzoek. Aangezien de database over 396 archetypes en meerdere subtypes beschikt, zijn er op hoofdniveau dominante archetypes gecalculeerd omdat anders de uitvoerbaarheid bemoeilijkt wordt voor de Belastingdienst. Daarnaast zou dit ook een grote foutgevoeligheid voor de vastgoedeigenaren met zich meebrengen bij het invullen van de jaarlijkse aangifte. Derhalve zijn de beschikbare archetypes en bijbehorende kostenkengetallendatabase vergeleken met de beschikbare cijfers van het ministerie van Financiën uit 2019. Hieruit zijn de meest voorkomende types geselecteerd en vergeleken met de types uit het WOZ-objectenbestand van de Waarderingskamer. Met deze elf types en de bijbehorende kostenforfaits is de werkelijkheid zo goed mogelijk benaderd in een redelijke verhouding tussen de eventuele ongelijkheid die het kostenforfait verwezenlijkt en de uitvoerbaarheid door de Belastingdienst en de vastgoedeigenaren.
Dit heeft geleid tot de volgende achetypes:
- VTW01: Flats, appartementen, maisonnettes en duplexwoningen
- VTW02: Boven-, beneden-, portiek- en etagewoningen
- VTW03: Eensgezins-, rij- hoek-, tussen- en drive-in woningen
- VTW04: Twee onder een kap-, geschakelde woningen en herenhuizen
- VTW05: Vrijstaande-, individuele woningen en woonboerderijen
- VTW06: Recreatiewoningen
- VTW07: Garageboxen
- VTW08: Kantoorunits
- VTW09: Winkelunits en dienstverlening
- VTW10: Horeca
- VTW11: Bedrijfsgebouwen en overige types
Kosten in m2 of percentage van WOZ-waarde
Een van de vraagstukken is de afweging tussen het in kaart brengen van de exploitatiekosten per m2, per eenheid of als een percentage van de WOZ-waarde. Bij de waardering van utiliteitsbouw voor financiering, aankoop of verzekering worden de exploitatiekosten per m2 BVO in kaart gebracht. Dit is de standaard in de markt. Het is in principe ook mogelijk om de exploitatiekosten als een percentage van de WOZ-waarde uit te drukken, maar dit zorgt voor een grote afwijking op regioniveau. Een standaard tussenwoning in Amsterdam-Zuidoost is qua WOZ-waarde 214% meer waard dan dezelfde soort woning in Drachten. Dit wil niet zeggen dat de kosten van het onderhoud en beheer van deze woning in Amsterdam ook 214% hoger liggen.
Inhoud kostenkengetallen
Onderhouds- en vervangingskosten zijn lasten die voortvloeien uit het in stand houden en/of exploiteren van het vastgoed. Voor de niet-woningtypes zijn deze kosten niet opgenomen omdat er in dit onderzoek zoveel mogelijk aangesloten wordt bij de standaard ROZ-contracten. Bij de woningtypes zijn ook de additionele kosten voor het onderhoud van de binnenkant van de woning opgenomen. Dit betreft bijvoorbeeld het binnenschilderwerk, de vloeren en het plafond. Bij deze categorie dient er benadrukt te worden dat de archetypes die hier gebruikt worden, gekenmerkt worden door het feit dat ze als tweede woning of voor de particuliere verhuur worden geëxploiteerd. De kostenforfaits die bij deze archetypes horen komen niet overeen met de kostenforfaits van woningen voor eigen bewoning en dienen ook niet op eenzelfde manier geïnterpreteerd te worden. De kostenforfaits voor woningen voor eigen bewoning kenmerken zich in de praktijk door hogere onderhoudskosten, een beter afwerkingsniveau en kortere onderhoudscycli.
Bij het bepalen van de onderhoudskosten wordt er uitgegaan van het type onderhoudshandelingen en de cycli die behoren bij sober en doelmatig onderhoud. De eigenaren die bij het onderhoud kortere cycli hanteren of additionele onderhoudshandelingen uitvoeren, kunnen hogere jaarlijkse exploitatiekosten hebben ten opzichte van de vastgoedeigenaren die nalaten om het benodigde onderhoud uit te voeren en het onroerend goed verkopen voordat er groot onderhoud gepleegd moet worden (uitpondmodel).
Meer informatie?
Meer informatie over de Kamerbrief en de rapportage treft u hier aan: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/09/08/toekomstig-stelsel-box-3