Skip to content

Verduurzaming bedrijfspanden nu de hoogste tijd

Verduurzaming bedrijfspanden nu de hoogste tijd

Of het nu de minister is die het via wetgeving afdwingt, of de bank om zijn vastgoedportefeuille te verduurzamen, binnenkort zult u eraan moeten: verduurzaming van uw pand. Vastgoed adviseur Sander Koëter signaleert deze ‘schaarbeweging’ die uiteindelijk elke ondernemer in de tang krijgt.

 

De Wet milieubeheer en de Energie Efficiëntie Richtlijn (de Nederlandse ‘vertaling’ van de European Energy Efficiency Directive) schrijven voor wat er moet gebeuren aan verduurzaming van panden. Denk niet te snel dat deze wetgeving aan voor u voorbijgaat; uiteindelijk gaat de ‘ondergrens’ voor het nemen van verduurzamende maatregelen naar 100 m². En denk ook niet: ik ben huurder, mij treft dit niet. Want de aangesprokene is niet alleen de verhuurder, maar ook de gebruiker. De wet is uiteindelijk van kracht voor alle panden van 100 m² en groter, goede kans dus dat u straks ook aan de slag moet. Vanaf 1 januari 2023 moet namelijk elke kantoor groter dan 100 m² minimaal een energielabel C hebben. Voldoet het niet aan de eisen hiervoor, dan vervalt de kantoorfunctie van het gebouw.

Meteen aan de slag?

Argumenten om meteen aan de slag te gaan met het verduurzamen van uw pand:

  • Directe besparing op energiekosten waardoor de totale lasten afnemen en er meer ruimte is voor financiering.
  • De levensduur van uw pand wordt verlengd.
  • De verkoop- en verhuurbaarheid nemen toe.
  • Er zijn subsidieregelingen en (fiscale) voordelen zoals de btw-teruggave en salderingsregeling (Energie-Investeringsaftrek, MIA, Vamil).
  • De afwezigheid van duurzame maatregelen zorgt voor een afwaardering ten opzichte van vergelijkbare panden die deze voorziening wel hebben. En vice versa.

Wie doet de kachel aan

Sander Koëter houdt zich al lang bezig met duurzaamheidsvraagstukken en maatschappelijk verantwoord ondernemen in relatie tot vastgoed. In het bijzonder houdt hij zich bezig met gebouwbeheer. Sander publiceert erover, geeft zowel lezingen als presentaties en adviseert vastgoedeigenaren en -gebruikers. Kleine bedrijven, maar ook de grotere jongens.

Hij maakt ondernemers (gebruikers van vastgoed) bewust van wat er op ze afkomt. “En dat is niet niks! De wet dwingt eigenlijk tot het nemen van maatregelen die wel eens goed in de papieren kunnen lopen. De gebruiker is daarbij de partij die wordt aangesproken, niet de verhuurder of de belegger. Gewoon degene die elke dag de lichten en de kachel aandoet,” aldus Koëter.

De Wet milieubeheer (Wm) stelt dat ‘Inrichtingen (bedrijven) die jaarlijks meer dan 50.000 kWh elektriciteit of meer dan 25.000 m3 gas verbruiken, verplicht zijn om energiebesparende maatregelen te nemen als de terugverdientijd daarvan vijf jaar of minder bedraagt.’ Een audit, die resulteert in een opsomming van maatregelen met de terugverdientijd erbij, bepaalt wat de organisatie doet.

Koëter: “Nu gemeenten de verduurzaming van hun eigen vastgoed wel zo ongeveer op orde hebben, komen ze aan handhaving toe. Bedrijven kunnen dus bezoekjes gaan verwachten. Dan moet het verbruik worden overlegd, plus de resultaten van de audit. Daar staat dus uiteindelijk welke investering gedaan moet worden en welke niet.

Exploitatie kan verdubbelen

De kosten voor verduurzamingsmaatregelen zijn dus binnen vijf jaar terug te verdienen, al moeten ze wel nú genomen worden. Daar komt nog bij dan in veel gevallen de bank nodig is. “Banken willen op zich wel meewerken, maar zijn ook kritisch. Banken kijken naar je gedrag, je saldo, je vooruitzichten en… naar je exploitatiekosten. En juist daar kan het mis gaan omdat sommige duurzame installaties of apparaten hogere jaarlijkse reserveringen voor onderhoud vragen, dat kan zelfs zomaar verdubbelen.

Koëter adviseert de audit, de daarin voorgestelde maatregelen, goed te bekijken. Eventueel samen met een expert. De geraamde terugverdientijden zijn niet in alle gevallen hard te stellen. Maar bepalen wel of je er wat mee moet. Ook de exploitatiekosten zijn grondige bestudering waard. Er zijn normen die worden gehanteerd en zijn vastgesteld in de Vastgoed Taxatiewijzer*. Maar het waarderen van assets die invloed hebben op de exploitatiekosten (warmteterugwininstallatie, HRe-ketel) is weer een ander métier.

Seats to Meet

Een relatie van Koëter verhuurt een groot voormalig kantoorpand als ‘Seats to Meet’. De afzonderlijke huurders komen natuurlijk geen van allen boven een verbruik van 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m3 gas. Zij hoeven dus geen maatregelen te nemen. Sander: “Mijn relatie moet dat wel. Hij moet investeren, zijn exploitatiekosten stijgen daardoor fors –tenslotte moet hij behoorlijke installaties aanleggen. Doordat hij energieneutraliteit nastreeft en straks een ‘groen kantoorpand’ aanbiedt, kan hij meer huur vragen terwijl de kosten voor GLW dalen. Echter de huurder moet daar wel wat voor voelen, om de hoek staat immers een oud pand waar het tocht en waar het niet zo milieuvriendelijk is, maar waar de huur slechts de helft bedraagt – en de GLW-kosten wel weer wat hoger zijn. Wat gaat de huurder doen?” Juist voor het vele vastgoed dat momenteel gerevitaliseerd of gerenoveerd wordt, kunnen de maatregelen ongunstig uitpakken. Soms heeft dat te maken met monumentstatus, vaker met de gedateerde bouwwijze. Een kantoorpand van veertig jaar oud duurzaam maken kan in de papieren lopen. Met de diversiteit van voorbeelden wil Sander Koëter aangeven dat er veel uitzonderingen zijn die toepassing van de wet- en regelgeving (nog) niet altijd eenduidig maken. Zelf huist Koëter in een monumentaal pand en mag hij er geen dubbel glas in zetten, met alle gevolgen van dien voor zijn stookkosten.

Specialist betrekken

Sander Koëter gaat lang genoeg mee in de wereld van vastgoed, én in de verduurzaming ervan, dat hij sterk aanbeveelt specialisten te raadplegen. Dat kan een vastgoedadviseur zijn, of een EPA-adviseur. “Ook een accountant en een jurist zijn van nut”, zegt Sander. “Uiteindelijk gaat het toch om een beter milieu voor onze kinderen en kleinkinderen, maar we willen de goede dingen ook goed doen.”

*al ruim dertig jaar is Koëter betrokken bij de samenstelling van dit standaardwerk.

Aanmelden voor onze nieuwsbrief

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws en de laatste ontwikkelingen.

Afmelden kan op elk gewenst moment.