In NEN 2767-1 is een methode gegeven om de technische staat van bouwdelen op objectieve wijze te bepalen en eenduidig vast te leggen. Een belangrijk onderdeel van deze methodiek vormen de standaardgebrekenlijsten. Deze gebrekenlijsten (gebrekendataset) zijn volgens een vast raamwerk opgezet en geven een overzicht van de mogelijke gebreken aan een bouwdeel, de bijbehorende ernst ervan en, indien van toepassing, de intensiteit. Op basis van de naar voren gekomen gebreken kunnen onderhoudskosten en risico’s in kaart worden gebracht. Op deze manier kunt u eenvoudig en op basis van deze conditiemeting prioriteiten stellen voor het uit te voeren onderhoud.
Doel van de NEN 2767 inspectie
In NEN 2767-1 is een methode gegeven om de technische staat van bouwdelen op objectieve wijze te bepalen en eenduidig vast te leggen. Een belangrijk onderdeel van deze methodiek vormen de standaardgebrekenlijsten. Deze gebrekenlijsten (gebrekendataset) zijn volgens een vast raamwerk opgezet en geven een overzicht van de mogelijke gebreken aan een bouwdeel, de bijbehorende ernst ervan en, indien van toepassing, de intensiteit. Op basis van de naar voren gekomen gebreken kunnen onderhoudskosten en risico’s in kaart worden gebracht. Op deze manier kunt u eenvoudig en op basis van deze conditiemeting prioriteiten stellen voor het uit te voeren onderhoud.
Hoe werkt een NEN 2767 conditiemeting?
Op basis van de gebreken die een bouwdeel bevat, wordt de mate van verzwakking bepaald ten opzichte van bijvoorbeeld een nieuwbouw kwaliteit. Dit wordt uitgedrukt in een getal oftewel de conditiescore van 1 t/m 6.
Naar mate de tijd vordert neemt het prestatieverlies van veel bouwdelen steeds sneller toe. Wanneer tussentijds onderhoud uitblijft wordt uiteindelijk een ondergrens bereikt. De ondergrens is de nog net acceptabele conditie waarin een bouwdeel zich bevindt en het moment waarop moet worden ingegrepen; de bovengrens is de gewenste conditie na oplevering. De boven- en ondergrens (dan wel goedkeur- en afkeurgrens) zijn de zogenoemde omslagpunten.
Zespuntenschaal
De zes punten op de schaal verwijzen naar conditieniveaus die als volgt zijn benoemd:
1 | Uitstekend | In de regel zonder gebreken, eventuele geringe gebreken. |
2 | Goed | Functionele incidentele gebreken, incidenteel ernstige gebreken . |
3 | Redelijk | Functionele incidentele gebreken zonder invloed op het functioneren van het bouwdeel. Plaatselijk komen ernstige gebreken voor maar resulteren niet in functionele gebreken. |
4 | Matig | Regelmatig functionele gebreken in de vorm van onbruikbaarheid/overlast. Het aantal storingen neemt toe waardoor de bedrijfszekerheid matig is. Het werk is matig en er komen structurele fouten in de materiaalkeuze voor. |
5 | Slecht | Functionele gebreken met als gevolg het verstoren van het bedrijfsproces. Er worden ernstige gebreken aangetroffen in een gevorderd stadium. |
6 | Zeer slecht | Een zo slechte toestand dat deze niet meer te classifeseren is onder conditie 5. |
Kort samengevat; een conditiescore van 1,2 en 3 kan in de meeste gevallen worden gezien als acceptabel, een conditiescore van 4, 5 of 6 is een duidelijke reden voor onderhoud.
De conditiescore geeft een algemeen beeld van de onderhoudstoestand van bouwdelen weer. Een minimale conditie van 3 zegt helaas niet alles over de kwaliteit van ieder bouwdeel. De conditie is afhankelijk van de omvang van een gebrek op dat bouwdeel. Voor elk van de aanwezige gebreken moet worden overwogen welk risico bestaat bij uitstel van het herstel. Bij bepaalde aspecten kunnen uitzonderingen worden gemaakt middels een risicobeleid. Dit wil zeggen dat de minimale conditie eis van 3 niet geldt daar waar bijvoorbeeld aspecten als veiligheid & gezond in het geding zijn.
NEN 2767 en meerjarenonderhoudsplan (MJOV)
Vanuit de geformuleerde uitgangspunten kan Koeter Vastgoed Adviseurs middels een gerichte inspectie een objectieve conditiemeting uitvoeren van de bouwkundige, elektrotechnische en werktuigbouwkundige delen van het gebouw volgens de NEN 2767.
Aan de hand van de condities worden de urgenties voor het onderhoud van het vastgoed bepaald en stellen wij een meerjarenonderhoudsplanning (MJOV) op.
Door deze benadering wordt voorkomen dat veel kostbare tijd wordt besteed aan werkzaamheden die geen toegevoegde waarde hebben voor de invulling van het beleid. Het voordeel van een goed opgestelde MJOV is dat alternatieven voor het uit te voeren onderhoud snel doorgerekend en beoordeeld kunnen worden. Met het op een juiste manier op elkaar afstemmen van de verschillende onderhoudsactiviteiten kan beduidend financieel voordeel worden behaald.
Laat u adviseren door Koëter Vastgoed Adviseurs
Procedure bij Koëter Vastgoed Adviseurs
Het is bij Koëter Vastgoed Adviseurs altijd een standaard procedure om met de opdrachtgevers in gesprek te gaan zodat de conditiemetingen of meerjarenverwachtingen volledig naar wens worden uitgevoerd. Koëter Vastgoed Adviseurs zal voorafgaand een inspectie of het opstellen van een meerjarenverwachting belangrijke punten in een persoonlijk gesprek vastleggen of online via ons eigen opgestelde intakeformulier.
Heeft u vragen naar aanleiding van de NEN 2767 Conditiemeting of het opstellen van een MJOV of wilt u graag advies of meer informatie ontvangen? Neem dan vrijblijvend contact met ons up.